El alza en las cuotas de administración residencial en Colombia para 2026 presenta incertidumbre tras la suspensión del decreto del salario mínimo, aunque inicialmente se proyectaban aumentos de entre 12% y 20%, o incluso del 23.78% igual al salario mínimo, afectando seguridad y mantenimiento. 

Las cuotas de administración son pagos mensuales que hacen los propietarios para cubrir los gastos comunes de los conjuntos residenciales. Estos gastos incluyen la vigilancia privada, limpieza y mantenimiento de zonas comunes, administración y otros servicios necesarios para el funcionamiento del edificio o conjunto.  

Más allá del porcentaje, el aumento de las cuotas de administración en 2026 muestra lo difícil que es equilibrar los costos de los conjuntos con el bolsillo de los residentes…

Según la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no existe un porcentaje obligatorio que determine el incremento de estas cuotas, ni está legalmente establecido que deban ajustarse automáticamente con el índice de Precios al Consumidor (IPC) o con el salario mínimo. En cambio, el aumento debe basarse en un presupuesto anual claro y debe ser aprobado por la Asamblea de Copropietarios. 

 Para Tatiana Miranda, economista, el aumento de las cuotas de administración en 2026 puede explicarse por un fenómeno conocido como inflación por vendedores. Según explica, ante el anuncio de un incremento cercano al 23 % en el salario mínimo, algunos administradores y prestadores de servicios tienden a trasladar ese mismo porcentaje a los precios, sin que todos los costos hayan aumentado en igual proporción. Esto, señala, termina presionando el costo de vida de los hogares. 

A finales de diciembre de 2025, el Gobierno Nacional decretó un aumento del salario mínimo cerca del 23,7 % para 2026, con el objetivo de mejorar el poder adquisitivo de los trabajadores. Sin embargo, esa medida fue suspendida temporalmente por el Consejo de Estado en febrero de 2026 por falta de justificación legal, lo que ha generado incertidumbre sobre cómo se deben calcular algunos costos asociados en la economía, incluyendo los de la administración residencial.  

Entre tanto, el IPC anual de Colombia, que mide la inflación de precios al consumidor, cerró 2025 alrededor del 5 %, cifra muy inferior al incremento proyectado del salario mínimo. Estas discrepancias entre inflación y salarios abren el debate sobre cuál parámetro es más apropiado para ajustar las cuotas.  

Para Luz Marina Manrique, administradora de propiedad horizontal en el norte de Cali, el aumento de la cuota de administración en 2026 responde a una necesidad presupuestal y no a una decisión arbitraria. Explica que más del 70 % del presupuesto de un conjunto residencial se destina a nómina, principalmente vigilancia, aseo y mantenimiento, rubros directamente impactados por el aumento del salario mínimo. 

En el conjunto que administra, el incremento aprobado fue del 18 %, por debajo del ajuste salarial inicialmente decretado. “Revisamos contrato por contrato. No todos los gastos suben en la misma proporción, pero si no se ajusta la cuota, el conjunto entra en déficit”, señala. La administradora reconoce la inconformidad de algunos propietarios, aunque advierte que no aprobar un presupuesto realista puede traducirse en deterioro de zonas comunes, atrasos en pagos o reducción de personal. 

Desde el personal operativo, Carlos Andrés Rivas, vigilante de una empresa de seguridad privada, subraya que el debate suele omitir el impacto real de los costos laborales. “Cuando sube el salario mínimo también aumentan los aportes y la seguridad social. Eso se refleja en lo que pagan los conjuntos”, explica. A su juicio, recortar personal para contener gastos puede afectar directamente la seguridad de los residentes. 

La percepción de los propietarios es distinta. Luz Dary Hernández, residente en un conjunto del sur de Cali, asegura que el incremento de este año fue el más alto desde que vive allí. “La cuota pasó de 286 mil a casi 354 mil pesos. Eso pesa en el presupuesto familiar”, afirma. Aunque reconoce la relación con el aumento salarial, considera que falta mayor claridad en la explicación de los gastos y advierte que el problema no es solo el incremento puntual, sino la acumulación de presiones económicas. 

Para Adriana Mesa, residente de la unidad residencial Sorrento 1, el incremento de la cuota de administración aprobado para 2026 generó inconformidad entre varios propietarios. Según explica, durante 2025 la cuota mensual era de 169 mil pesos, pero para este año se aprobó un aumento del 23,7 %, que la elevó a 205 mil pesos. 

La decisión provocó tensiones durante la asamblea general realizada el pasado 21 de febrero, en la que se registraron discusiones entre los propietarios y el equipo administrativo. Uno de los puntos más polémicos fue el ajuste salarial del contador y de la administradora del conjunto. 

Mesa señala que la propuesta inicial planteaba aplicar el mismo incremento del 23,7 % a estos cargos, lo que generó desacuerdos entre los asistentes, especialmente porque desde enero ya se habían aplicado aumentos bajo ese mismo porcentaje. “El ambiente se tornó tenso cuando se abordó el tema de los salarios”, relata. 

Tras una discusión prolongada, la asamblea llegó a un acuerdo: el incremento salarial para ambos cargos sería del 18 %, con lo cual se dio por concluida la reunión. 

El debate por el aumento de las cuotas de administración en 2026 evidencia una tensión estructural entre inflación, costos laborales y capacidad de pago de los hogares. Más allá del porcentaje aplicado, la discusión pone en el centro la necesidad de decisiones presupuestales transparentes y criterios técnicos que permitan equilibrar la sostenibilidad de los conjuntos residenciales con la realidad económica de los propietarios.